La regulación previa a la Ley 16/2022 sobre la exoneración del pasivo insatisfecho en los procedimientos concursales generó una jurisprudencia que permitía al deudor conservar su vivienda habitual, incluso cuando esta formaba parte de su patrimonio y estaba gravada con una hipoteca. Esto era posible bajo ciertas condiciones específicas. En primer lugar, era necesario que el inmueble estuviera afectado por una carga de naturaleza real, lo que daba lugar al reconocimiento de un crédito con privilegio especial. Además, debía existir una situación de sobreendeudamiento hipotecario, lo que se manifestaba en una diferencia significativa entre el valor de tasación del bien y el importe total del crédito garantizado.

Exclusión de la vivienda habitual de liquidación concursal

Para que la vivienda habitual pudiera quedar excluida de la liquidación concursal, debían cumplirse ciertos requisitos adicionales. Estos incluían:

i) La ausencia de mora en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario.

ii) Una situación de sobreendeudamiento del deudor.  Y

iii) La conformidad del titular de la garantía real con la no realización del bien para satisfacer su crédito.

Jurisprudencia como el AUTO DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL  DE BARCELONA Nº 11/2020 y el AUTO DEL JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 1 de A Coruña de 2022 apoyan esta interpretación.

Cuando la venta de los bienes no satisface la deuda

Una vez concluido el concurso y concedida la exoneración del pasivo insatisfecho, subsistía la posibilidad de que el titular de la garantía real promoviera la ejecución de esta en caso de impago del préstamo hipotecario. Si se demostraba que la venta de los bienes hipotecados resultaba antieconómica o neutra en cuanto a las expectativas de los acreedores sin privilegio, el juez del concurso podía autorizar la exclusión de la vivienda habitual de las operaciones de liquidación. Posteriormente, se concedía la exoneración y se daba por concluido el concurso.

En el caso de que, tras la exoneración, el deudor no atendiera el pago de las cuotas y la entidad financiera declarara el vencimiento anticipado del préstamo, la deuda exonerada sería el remanente no cubierto por la ejecución del bien. Esto es esencial para evitar que la entidad financiera se beneficie injustamente de la situación. Si el activo gravado no se liquida durante el concurso debido al consentimiento de la entidad, la exoneración debería cubrir también el remanente, impidiendo que la entidad escape de los efectos liberadores de la exoneración concedida al deudor. Esta interpretación protege al deudor de un perjuicio indebido y asegura que la exoneración cumpla su propósito de brindar una verdadera segunda oportunidad al deudor insolvente.