El presente caso plantea una cuestión recurrente en el ámbito del derecho concursal: la resolución de contratos de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario con anterioridad a la declaración de concurso. En este contexto, se analiza la decisión judicial que estima la demanda de resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre HR (concursada) y PALMERA BLUE (arrendataria), debido al incumplimiento reiterado de esta última en el pago de las rentas pactadas.

Marco legal

El incumplimiento por parte de PALMERA BLUE comenzó en enero de 2021, es decir, antes de la declaración de concurso, sin que se registrara ningún intento significativo de cumplimiento por parte de la arrendataria.

La resolución del contrato de arrendamiento en el presente caso se fundamenta en el Art. 160 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC), que permite la resolución de contratos con obligaciones recíprocas por incumplimiento anterior a la declaración de concurso en interés del procedimiento concursal, siempre que el contrato sea de tracto sucesivo, como es el caso del arrendamiento, la administración concursal está facultada para solicitar la resolución del contrato. El Art. 162 del TRLC, a su vez, atribuye al juez del concurso la competencia para conocer y resolver sobre estas acciones.

Análisis del incumplimiento

La arrendataria, PALMERA BLUE, incumplió de forma grave y reiterada su obligación de pagar las rentas desde enero de 2021, es decir, antes de la declaración de concurso. Este incumplimiento resulta esencial, ya que constituye la prestación principal del contrato de arrendamiento.

La arrendataria intentó justificar su incumplimiento alegando un incumplimiento menor por parte de la arrendadora, pero la sentencia correctamente desestima esta alegación. Para que pueda apreciarse la mora del acreedor, es necesario que el deudor acredite que realizó todos los actos a su alcance para cumplir su obligación principal y que el acreedor se negó sin razón alguna a recibir la prestación. En el caso concreto, no existe prueba alguna de que la arrendadora haya obstaculizado el cumplimiento de PALMERA BLUE.

Más de un año para reaccionar

La única reacción de la arrendataria llegó más de un año después del primer incumplimiento, en febrero de 2022, cuando fue requerida por la administración concursal. Incluso entonces, las medidas tomadas, como el depósito notarial de las rentas en mayo de 2022 y la petición de un número de cuenta para el ingreso en junio de ese mismo año, resultan tardías e insuficientes para subsanar el incumplimiento esencial que ya se había producido.

La falta de disposición de la arrendataria para cumplir con sus obligaciones contractuales desde el inicio del arrendamiento justifica plenamente la resolución del contrato. Este incumplimiento, reiterado y esencial, afecta gravemente los intereses de la concursada y, por ende, de sus acreedores, lo que hace necesaria la terminación del contrato en los términos establecidos por la sentencia de instancia.

Indemnización de daños y perjuicios

Además, la resolución del contrato debe ir acompañada de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento. Este pronunciamiento, no impugnado, refuerza la necesidad de preservar el interés del concurso y garantizar una adecuada protección de los derechos de los acreedores afectados. En conclusión, el proceder del juzgado se encuentra sólidamente respaldado tanto por la normativa concursal como por los principios generales del derecho contractual.